Den økonomiske rutchetur i 2007-2008 har sat lysten til at købe bolig i udlandet betragteligt ned. Resultatet af den vigende efterspørgsel er faldende priser på ejendomme på de populære feriedestinationer.
Danske ejendomsmæglere stikker hovedet i busken
I Danmark gøres der ofte mere eller mindre ubehjælpsomme forsøg fra ejendomsbranchen side på at 'tale markedet op'.
I perioden 2006-2008 var der næsten ingen grænser for hvad ejendomsmægler-kæder med en velvillig og ofte ukritisk dansk presses hjælp bragte til torvs for at holde aktiviteten og prisstigningerne oppe på det hjemlige danske ejendomsmarked.
Som eksempel kan man blot tage et kig på Home's hjemmeside per 16. september 2008, hvor følgende overskrifter kan findes: Boligejere ser lyst på privatøkonomien, Kun få boligejere i klemme, Tag de dårlige nyheder roligt, Boligejere tror på boligmarkedet og måske den vigtigste: Boligejere er stadig rige. Home, som samarbejder med Danske Bank, har publiceret alle ovenstående artikler i løbet af de sidste 3 måneder.
Lignende artikler har man indtil for nyligt kunne finde i Danmarks tre største aviser, som dog på det seneste synes at have fået en kende mere kritisk sans.
Information om ejendomspriser i udlandet er mangelfuld
Ordentlig gennemarbejdet, uvildig, sammenlignelig og opdateret statistik over priser på udenlandske ejendomme er svært at finde. Hvad der var sandt om en prisudvikling i starten af 2006 eller midten af 2007 er ikke nødvendigvis værd at regne med længere.
Fremmede sprog resulterer desuden ofte i et mindre gennemskueligt marked for udenlandske købere og iagttagere.
De aktører i markedet, som offentliggør statistikker har ofte en skjult dagsorden - præcis som i Danmark. Det er derfor med alle mulige forbehold at vi prøver at pejle os frem til, hvad situationen er set i fugleperspektiv på ejendomsmarkedet i populære lande som Frankrig, Spanien, Sverige, Tyrkiet, Italien og selvfølgelig også det for danskere lidt oversete ejendomsmarked i Portugal.
Ejendomspriser i Europa
Den generelle pristrend i ejendomspriserne er helt klart og til ingens overraskelse stagnerende i langt de fleste lande. Tidligere års kraftige vækst er afløst af moderat vækst eller begyndende stilstand i priserne. Samtidig er der dog nogen få lande, som ikke har set de samme store prisstigninger som i Nordeuropa.
I nogen lande er prisudviklingen meget markant. Priserne på ejendomme falder i andet kvartal 2008 som sten i blandt andet England, Irland, Danmark og i de Baltiske lande. Kun i USA er prisfaldet på fast ejendom større.
Der er dog stor forskel på de forskellige områder i de enkelte lande, og prisfaldet er så vidt man kan læse sig til først nu i sensommeren 2008 ved at slå igennem i de traditionelt dyrere områder som Cannes i Frankrig.
Med udgangspunkt i udviklingen i ejendomspriser i de enkelte lande publiceret i rapporten RICS European Housing Review 2008 er herunder en gennemgang af prisudviklingen i en række populære lande. Rapporten er udarbejdet af foreningen af valuarer i England. Desuden tilføjes oplysninger fra 2. kvartal 2008 fra en nylig rapport af den store engelske ejendomsmæglervirksomhed Knight Frank. Bemærk at de to opgørelsesmetoder ikke nødvendigvis er sammenlignelige.
For Tyrkiets vedkommende bygger oplysningerne på andre kilder. Hvor vi har fundet det relevant har vi medtaget anden statistik og yderligere oplysninger fra andre primært engelske kilder.
Bolig i Spanien - boligpriser falder på solkysten
Den spanske solkyst er ramt af begyndende recession i spansk økonomi. Portugal mærker det også derved at spanske forbrugere køber færre portugisiske varer, men indtil videre er antallet af spanske turister i Portugal fortsat højt.
Spanske ejendomme steg i år 2006 i snit omkring 9%, og i 2007 var stigningen stadig omkring 3%. I sommeren 2008 er ejendomspriserne i Spanien steget 2,4% i forhold til samme tid i 2007. Meget tyder derfor boligprismæssigt på en blød landing i Spanien, men hvis den spanske økonomi, som meget tyder på, har kurs mod recession og dermed sværere tider, kan en bolig i Spanien ikke nødvendigvis holde prisen. Dette gælder i særlig grad ferieboliger, som man i statistikker ynder at kalde 2nd homes. Se mere om 2nd homes markedet nedenfor.
Ferieområder på den spanske solkyst har allerede været ramt af betydelige prisfald i 2008 - med op til 20-25% fald i prisen på en feriebolig i Spanien i visse områder på solkysten. Men tendensen er ikke den samme alle steder og slet ikke udenfor turistområderne.
For en ordens skyld skal det nævnes at andre undersøgelser viser at boligpriserne i Spanien er faldet generelt med omkring 4,5% over de sidste 12 måneder, og at de spanske boligpriser på solkysten udviser et fald på op til 12% i løbet af det sidste års tid.
Bolig i Frankrig - lille potientiale for prisstigninger
Franske ejendomspriser steg omkring 7% i 2006 og 4% i 2007. Det franske boligmarked havde fra 1996-2006 en hidtil uset optur og fordoblede i dette 10-år sin værdi renset for inflation. Fransk økonomi har det basalt set relativt godt, men arbejdsløsheden er næsten 10%. Desuden var væksten i Frankrigs økonomi i 2. kvartal 2008 negativ.
Prisudviklingen på ejendomme i Frankrig er langsomt, men sikkert gået i stå fra sommeren 2007. Renten på boliglån i Frankrig er steget med næsten 1% i 2007 i forhold til 2005, hvilket var medvirkende til at sætte prisstigningerne i stå.
I 2008 under den nye præsident Sarkozy blev det muligt at fratrække 20% af renterne op til et fast beløb, hvilket har virket stimulerende på boligmarkedet i Frankrig. Det franske boligmarked er endnu ikke ramt så hårdt, som mange andre lande i Europa, og der har været en stigning i salg af boliger til udlejning.
I Frankrig er lejligheder i øvrigt over de sidste år steget mere end huse. De seneste prisstigninger på ejendomme i Frankrig i 2008 var totalt på omkring 3,2% fra sommeren 2007 til sommeren 2008. Bemærk at inflationen udjævner prisstigningen til stort set nul.
Bolig i Grækenland - store prisudsving på ejendomme i Grækenland
Grækenland har haft store udsving med 12% stigning i 2006 og stort set nulvækst eller et lille fald i ejendomspriserne i år 2007. I løbet af det sidste år siden sommeren 2007 er ejendomspriserne i Grækenland steget med omkring 1,7%.
Ifølge avisen International Herald Tribune er interessen for Grækenland stadig høj fra velhavende udenlandske købere til de dyrere ejendomme på de græske øer.
Bolig i Sverige - prisstigningerne på boliger aftager i Sverige
Rigtig mange danskere har udnyttet det lavere prisniveau i Sverige til at flytte til Skåne i de seneste år.
Prisudviklingen i Sverige er stærkt afhængigt af efterspørgslen i de enkelte områder, men generelt er priserne i 2006 steget omkring 11% og i 2007 steg ejendomspriserne i Sverige 10%. Fra sommeren 2007 til sommer 2008 (Q2-07 til Q2-08) er priserne steget omkring 4,3% på det svenske boligmarked.
En væsentlig del af den svenske prisstigning skyldes netop danskerne i Malmø og omegn. Desuden har prisudviklingen i Stockholm været kraftig stigende.
Bolig i Italien - stadig billige ejendomme i Italien
Italien har altid tiltrukket mange danskere. En bolig i Italien er i gennemsnit steget omkring 4% både i 2006 og 2007. Det italienske boligmarked er siden sommeren 2007 til sommer 2008 steget 5,4%. Renset for inflation er boligerne i Italien derfor steget meget moderat.
De italienske prisstigninger har specielt i forhold til mange andre dele af Europa været små, og antallet af handeler er faktisk faldet fra 2006 til 2007.
Den gennemsnitlige italiener er i øvrigt sammenlignet med andre europæiske landes befolkninger blevet fattigere idet den italienske økonomiske vækst har ligget under EU's gennemsnit.
Ejendomspriser i Tyrkiet - tilbageslag i priserne på ferieboliger i Tyrkiet
Tyrkiets rimelige prisniveau har i nogen år været et af de helt store trækplastre for danske købere af ferieboliger. Mange har valgt som nyslåede pensionister at flytte til Tyrkiet permanent, og de skandinaviske enklaver i Tyrkiet omfatter nu mange tusinde tilflyttere. Briterne er også valfartet til Tyrkiets ejendomsboom i store tal.
Da Tyrkiet står uden for euro-samarbejdet og traditionelt er et billigt land, er der prismæssigt betydelige fordele ved at flytte til Tyrkiet. I andre henseender giver Tyrkiets manglende EU medlemskab betydelige ulemper.
Der er på det tyrkiske ejendomsmarked stor mangel på pålidelig prisinformation. Mange (englændere) er ifølge engelske medier blevet taget ved næsen af smarte ejendomshandlere, som har talt priserne på boliger i Tyrkiet op i skyerne i perioden 2005-2007.
På visse at de mere populære feriesteder, hvor mange danske boligkøbere har valgt at feriere i eget sommerhus og eventuelt endda at blive helårsbeboere, er priserne ifølge engelske aviser faldet med 15-40% i løbet af 2008. I andre områder af Tyrkiet har prisudviklingen ikke været negativ. Se mere om prisudviklingen på ejendomme i Tyrkiet i artikel i Tyrkish Daily News fra slutningen af 2007.
Bolig i Portugal - endnu ingen entydig tendens i prisudviklingen
Det store boom i ejendomspriserne, som fandt sted i det meste af Europa de sidste 10 år, er udeblevet i Portugal. Siden sidst i 90'erne har landet økonomisk set været tynget af stor offentlig gæld og begrænset økonomisk vækst. Arbejdsløsheden er også relativ høj med omkring 8%.
I 2006 faldt den gennemsnitlige ejendom i Portugal en smule i pris, og i 2007 steg den igen en smule. Begge udsving i prisen på boliger i Portugal var under 1%.
Fra sommeren 2007 til sommer 2008 er de portugisiske ejendomspriser steget med 1,6%, hvilket er betydeligt under inflationen i Portugal, som er steget til op mod 3%.
Generelt falder salget af ejendomme i Portugal inden for alle sektorer i sommeren 2008. Ifølge Propertywire.com er de tilbageværende købere primært portugisere, som efterspørger billigere ejendomme i Portugal. De dyrere ejendomme købes fortrinsvis af kunder fra Saudi Arabien (se mere om en betydelig saudisk investering), Tyskland, Frankrig og Spanien. Som følge af de mange større investeringer i blandt andet Algarve er over 70% af omsætningen i fast ejendom registret i første halvdel af 2008 i Portugal fra udlandet.
Briterne, som traditionelt har været meget interesserede i et sommerhus eller helårsbolig i Portugal er ifølge Propertywire i september 2008 så godt som forsvundet fra markedet. En nylig undersøgelse forudser at det portugisiske marked vil følge resten af Europa og at både de portugisiske kunder og de udenlandske investorer vil tendere til at se tiden an.
Man er i øvrigt vant til at se tiden an i Portugal. Mange huse kan være til salg i årevis. Det gælder dog ikke de udenlandsk ejede ferieboliger, og man må forvente at hvis krisen fortsætter i Storbritanien, vil en del af de mange engelske og irske boligejere i Portugal ønske at sælge.
UPDATE 15. februar 2009: Se artikel om prisfald på boliger i Portugal i 2008.
Ferieboliger i Spanien, Italien, Portugal, Grækenland og Portugal
En feriebolig i udlandet er drømmen for mange nordeuropæere, som må leve med ustadigt vejr 3/4 af året i hjemlandet. Andelen af boliger, som katagoriseres som ferieboliger eller på engelsk 2nd homes er i visse områder i Sydeuropa meget høj.
I den sydlige del af Spanien udgøres området omkring Avila eksempelvis af hele 42% i kategorien 2nd homes. I Danmark kan ikke residerende udlændinge ikke eje sommerhuse, men det må og gør de i langt de fleste lande i Sydeuropa.
Faktorer som bestemmer prisen på ferieboligen
Der er specielle prisbestemmende faktorer, man bør være opmærksom på, som kun gør sig gældende for markedet for ferieboliger i udlandet - også kaldet 2nd homes i udlandet. De vigtigste er:
- Ferieboliger i udlandet er ikke afgørende for folks normale liv, og får en ejer brug for kontanter er det sandsynligt at han sælger sit udenlandske hjem som noget af det første - specielt hvis der eksempelvis ikke længere er råd til at flyve til udlandet. Der kan også argumenteres for at en ejer af samme grund i større udstrækning vil acceptere at sælge med tab på sin feriebolig i udlandet.
- Långivere til udenlandske købere af ejendomme kan gå ud fra at lånet på en feriebolig til en udlænding har en større risiko for at blive misligeholdt end boliglån i en normal ejendom, da den udenlandske ejede ejendom vil være ejers anden prioritet i tilfælde af økonomiske vanskeligheder. Der er derfor større følsomhed i markedet for ferieboliger omkring renteforhøjelser. Store prisudsving i negativ retning i krisetider er langt mere normalt for ferieboliger.
- Under en krise, hvor priserne på ferieboliger i udlandet falder, er der ingen eller næsten ingen 'reserve efterspørgsel' til at sikre sælgerne en (rimelig) pris. I normale ejendomme i hjemlandet står der som regel folk parat, når en bolig bliver tilstrækkelig billig. Det er ikke nødvendigvis tilfældet med en bolig i udlandet, hvor man kan risikere at der 'ingen bund' er i markedet under en økonomisk krise.
- I normale boliger i byer i hjemlandet er der som regel begrænsninger på, hvor mange boliger, der kan bygges. Ser man på boliger i udlandet er sommerhuse og ferieboliger i Sydeuropa mere 'i samme båd' og konkurrerer derfor om det samme antal købere, som i krisetider falder stærkt. De enkelte entreprenører kan som regel ikke se 'overudbuddet' af boliger andre ferielande og fejlvurderer derfor ofte et lokalt marked med stærkt stigende priser. Endvidere er Sydeuropas regeringer alle vilde med at tiltrække flere turister og lægger derfor ikke mange begrænsninger på antallet af nye ferieboliger og ferielejligheder i opgangstider.
Der er generelt ikke brandudsalg på ferieboliger i Sydeuropa i efteråret 2008 (selv om mange ejendomsmæglere allerede er i igang med at hype kunderne), men prisstigningerne er langt de fleste steder fladet ud. Spanske ferieboliger begynder at se billige ud, men husk at det er købers marked.
Boligmarkedet for ferieboliger har mange steder et overskud af (udenlandske) sælgere, og det er derfor muligt at finde gode tilbud. Se mere om billige tilbud på ejendomme i Spanien, Portugal og Italien i nylig artikel på den engelske avis The Guardian's hjemmeside.
Danske ejendomspriser
I Danmark er priserne på ejendomme steget op mod 15% i 2006, men er til gengæld ifølge den engelske statistik faldet en anelse i 2007.
Overgangen fra at være ét af Europas hurtigst stigende ejendomsmarkeder til at være et marked i fald har været meget brat i Danmark. I foråret 2007 sluttede væksten i boligpriserne ret pludseligt og den sidste del af 2007 bød på fald. Faldet i ejendomspriserne i Danmark er som bekendt fortsat i 2008.
I udenlandsk presse (herunder USA og England) nævnes Danmark i efteråret 2008 gang på gang som det land, som har det største misforhold mellem ejendomspriser og udbud og efterspørgsel på det europæiske boligmarked.
Britiske boligejere klemt økonomisk
I Irland og England tilbydes nu mod et behørigt gebyr frigørelse af kapital fra ejendomme i Sydeuropa.
Den irske avis Independent skiver d. 16. september 2008 at den Dublin baserede mortgage broker ACAP tilbyder lån i sommerhuset i udlandet til trængte irske og engelske boligejere. I en spansk ejendom kan man låne op til 60% af ejendommens værdi, i en tysk bolig og i ejendomme i USA op til 60% og i en fransk eller portugisisk ejendom op til 80% af ejendomsværdien.
Denne artikel er researchet og produceret medio september 2008. Set i lyset af den pludseligt forværrede finanskrise omkring d. 15. september kan prisudviklingen på ferieboliger i udlandet alt andet lige forventes at blive mere volatil. De væsentligste kilder til artiklen er:
- European Housing Review 2008 produceret af Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) i samarbejde med ejendomsmæglerkæden Savills i England. Den 121 siders lange rapport publiseret i sommeren 2008 kan hentes på RICS rapport (på engelsk som pdf)
- News Release fra ejendomsmæglerkæden Knight Frank fra september 2008 med titlen "More countries registering falls as global house price inflation continues to slow" . Se mere om prisstigninger og prisfald i Europa på ejendomme i Knight Frank dokumentet (åbner som pdf)
Se også:
Boligkøb i Portugal
Boliger til salg i Portugal og på Azorerne
