Sådan foregår boligkøb i Portugal

At købe fast ejendom i Portugal er relativt ukompliceret. Dog er regler og kutyme noget anderledes end i Danmark. Hovedprincippet er "Nøglerne følger pengene" og kontrakts frihed.

Følgende er ment som en introduktion til det portugisiske ejendomsmarked - ikke som rådgivning. Man bør altid sørge for at benytte en godkendt lokal mægler med AMI licens samt en portugisisk advokat.

AMI licens
AMI licensen (Associacão de Mediadores Imobiliários) udstedes af InCI (indtil maj 2007 IMOPPI) som regulerer ejendomsmæglere og andre som professionelt handler med fast ejendom i Portugal.

De portugisiske myndigheder er strikse i deres måde at administrere reglerne på, men det er alligevel en god ide at checke ejendomsmæglerens AMI licens. Den skal vises på forlangende og er som regel synlig i ejendomsmæglerens forretning. Vær også opmærksom på hvad udløbsdatoen for licensen er. Man kan se på InCI’s hjemmeside om en given ejendomsmægler er behørig registreret www.inci.pt. Ligeledes kan man checke om bygherrer i en specifik region eller by er registrerede og om de har en up-to-date alvará de construção som licensen kaldes.

Gå ind på hjemmesiden og klik på Serviços Online i venstre side af skærmen og derefter Consulta de Empresas og Alvará de Construção. Herefter kan man indsætte alle eller nogen af følgende oplysninger: Tilladelses-nummer (Nº Alvará), personnummer eller CVR-nummer (NIF/NIPC), bygherres navn (Denominação), postnummer (Código Postal) eller stednavn (Localidade) og klik derefter i nederste højre hjørne på søg (Pesquisar).

Købsprocessen
Når ejendommen eller lejligheden man vil købe er fundet er proceduren som regel følgende:

En Contrato de Promessa de Compra e Venda, hvilket nærmest svarer til et betinget skøde udfærdiges af ens egen advokat. Advokaten skal for at udfærdige dette dokument bruge følgende dokumentation:

1. Caderneta Predial – skatte-registrerings dokument på boligen.
2. Certidão de Teor – udskrift af tingbogen.
3. Licença de Habitabilidade – beboelsestilladelse (alle boliger efter 1951).
4. Tegninger over ejendommen – inklusive eventuelle ændringer.
5. Identificação Fiscal – som boligejer er man forpligtet til at registrere sig ved det lokale skattekontor.
6. Ficha technica de Habitação – alle nybygninger eller bygningsændringer foretaget efter 1. Jan 2003 skal have dette dokument som beskriver hvem bygherren var, hvilke materialer som blev benyttet etc.
7. Bygningssagkyndig-attest – er strengt taget ikke nødvendig, men en god ide.

Andre ting advokaten vil undersøge:

• Hvorvidt  ejendommen er udlejet. Lejer kan have førsteret til køb af ejendommen.
• Hører der jord til ejendommen kan naboer have førstekøbsret.

Er alt i orden vil advokaten (advogado) anbefale at man underskriver købekontrakten. Der er som regel et depositum på 10% ved kontraktsunderskrivelse. Kontrakten er herefter retslig bindende for både køber og sælger forstået på den måde at depositumet er tabt såfremt køber bestemmer sig til at aflyse købet. Det aftales også inden for hvilken tidsramme det endelige skøde skal underskrives; normalt indenfor 6 måneder. Skulle sælger trække sig vil sælger være forpligtet til at tilbagebetale 2 gange det indbetalte depositum til køber. Advokaten registrerer herefter dokumenterne online.

Escritura (skøde)
Hvis alting er i orden kan man 1-2 uger senere få udleveret det endelige skøde som er bevis på ejerskab af ejendommen. Det sker hos notaren.

Notaren
Notaren er autoriseret til på myndighedernes vegne at godkende skødet forstået således at alle dokumenter er tilstede og skatter på ejendommen inklusive transaktionsskat (IMT) er betalt. Notaren fungerer desuden som vidne ved skødeunderskrivelsen. Skødeunderskrivelsen foregår på portugisisk. Såfremt en tolk er påkrævet vil køber selv skulle medbringe denne. Køber, sælger og notaren vil underskrive skødet som derefter bliver registreret i den portugisiske tingbog. Det er vigtigt at denne registrering sker hurtigt da den tidligere ejer potentielt kan stifte gæld i den nye ejers navn såfremt det nye ejerskab ikke fremgår korrekt.

Vær også opmærksom på at sælger vil have kunnet stifte gæld i boligen efter at det betingede skøde blev underskrevet så det er vigtigt at checke efter igen lige inden underskrivelse af det endelige skøde finder sted. Det er advokatens opgave at undersøge. Såfremt der optages lån i en portogisisk bank vil banken som regel sørge for at tingene er i orden.

Skattekontoret og IMI
IMI er at sammenligne med ejendomsskat. Man er forpligtet til at registrere køb af fast ejendom på skattekontoret indenfor 60 dage. Hvis man er bosiddende i Portugal kan man ansøge om fritagelse for IMI. Man kan opnå fritagelse for IMI i op til 6 år for ejendomme med en værdi op til €157,500. Fra ejendomsværdier på €157,500 til 236,250 kan der opnås 3 års IMI skattefritagelse. Ansøgning om fritagelse fra IMI skal afleveres senest 60 dage efter skøde-underskrivelse.
Det er vigtigt at al IMI ejendomsskat er betalt, da eventuel skyldig IMI påhviler ejendommen og dermed den nye ejer.

Se satserne for IMI (2016)

IMT
Inden det endelige skøde (Escritura de Compra a Venda) kan udfærdiges skal der betales hvad der svarer til transaktionsskat eller stempelafgift til myndighederne. Der er særlige regler for hvor meget der skal betales.

Ejendomsværdier op til €85,500 er undtaget for afgift. Herefter pålægges værdien afgift som stiger gradvist op til 8% for ejendommeværdier mellem €266,400 og €532,700. Over €532,700 er afgiften altid 6%. Der er dog en reduktion af stempelafgiften efter nærmere fastsatte retningslinjer. Ovenstående gælder for fast ejendom som er primær beboelse for køber.

Såfremt der er tale om en ferie-bolig (sekundær bolig) er der 1% skat for værdien op til €85,500. Herefter stiger afgifts-satsen igen i trin op til 8%. Der er også her en reduktion efter nærmere fastsatte regler.

Er der jord i tilknytning til ejendommen vil der altid skulle betales stempelafgift af jordens værdi på mellem 5% og 6,5%. Tilbygningers værdi afgiftspålægges 6,5%.

IMT skal betales FORUD senest 3 dage inden skødets underskrivelse. Betaling af IMT kan finde sted hos notaren. IMT kan udgøre op til 6,5% af ejendommens samlede værdi og betales af køber.

Imposto de Selo (stempelafgift til notar)
Imposto de Selo er notarens betaling og udgør mellem 0,8% og 1% af ejendommens pris. Den betales af køber.

Stempelafgift på banklån
En tredje stempelafgift skal betales for det beløb som er lånt i banken. Den udgør 0,6% af lånebeløbet.

Yderligere bankomkostninger
Hvis man optager lån i Portugal tager banken desuden betalt for at sikre sine egne og købers interesser i den tid der går fra det betingede skøde foreligger til det endelige skøde er udfærdiget. Det koster typisk fra €500 til €800.

Advokatomkostninger
Der er meget vigtigt at have en portugisisk advokat. Priserne kan svinge en del. Normalen er 1% til 2% afhængig af købsprisen. Hvis det er dyrere er det en god ide at indhente flere tilbud.

Alt i alt vil der typisk påløbe omkostninger i størrelsesordenen 6% til 12% oven i købsprisen.

Ejendomsmægler salær
Ejendomsmæglerens salær betales af sælger og bliver som regel indregnet i prisen for boligen. Salæret varierer, men generelt koster al fast ejendom under €50,000 2,5%. For dyrere ejendomme varierer salæret meget fra område til område, men ligger typisk mellem 3% og 6%. Vær i denne forbindelse opmærksom på at ejendomsmægleren er sælgers agent og ikke kan forventes at handle i købers interesse.

Andre forhold af betydning ved ejendomshandel i Portugal
Det anbefales at åbne en portugisisk bankkonto til betaling af løbende udgifter. Det kan betale sig at shoppe lidt rundt da der er relativ stor konkurrence omend engelskkundskaberne ikke altid er de bedste hos bankerne. Hvis der skal optages lån i Portugal er normalen at der kan lånes op til mellem 75% og 80% af en ejendoms vurdering. Det kan have betydning da købsprisen kan afvige fra vurderingen.

Hvis boligen er en ferie-bolig og man ikke vil være i stand til at møde op personligt med kort varsel kan det betale sig at udstyre ens advokat med en fuldmagt (procuração). Det koster €50 at lave en sådan ved notaren og kan være en stor fordel i forhold til at kunne få alle formaliteter på plads og gennemføre handelen hurtigst muligt. Fuldmagten kan eventuelt også laves på et portugisisk konsulat i udlandet hvilket dog er lidt mere omstændigt.

Veksling af valuta skulle ikke være nogen større omkostning længere. Der er masser af udbydere. Det tager typisk 3 dage at overføre penge til Portugal, men regn med 5.

Se også: Bolig i Portugal.

• Ejendomskat IMI – typisk mellem 0,4% og 0,8% af ejendomsværdien
• Fællesudgifter – typisk €500 til €800 for ferielejligheder afhængig af om boligen er en del af et større eller mindre kompleks af boliger.
• Skattemæssig repræsentation for boligejere med bopæl uden for Portugal. Det er lovpligtigt at have en sådan hvis du har bopæl uden for Portugal. Det koster omkring €500 til €800 årligt. Arbejdet der udføres inkluderer IMI betalinger og indlevering af selvangivelse.

Hertil kommer naturligvis vedligehold af boligen. Lejer man sin bolig ud via mægler koster det typisk 20% af lejeindtægten i kommission.

Betaling
Overfør aldrig penge direkte til sælger. Advokaten vil anvise hvorledes betaling skal foregå. Normalt betales til notaren eller til advokatens kundekonto. Betaling kan ske ved:

• bankers draft (vigtigt at kende det nøjagtige beløb på forhånd)
• overførsel fra udlandet (her skal man som regel åbnes en portugisisk bankkonto)
• låntagning i Portugal

Skatteforhold
Her er det vigtigt af sondre mellem købere bosiddende og registreret i Portugal og købere som ikke bor i Portugal.

Såfremt man bor i Portugal og sælger sin bolig har man ret til et fradrag på 50% af fortjenesten ved salget. Alle salgsomkostninger, forbedringer osv. op til 5 år før salget kan også fratrækkes.

Provenuet ved salg af ens primære bolig kan derefter overføres til ens nye primære bolig således at det ikke beskattes. Dette kan ske inden for en 2-års periode fra salget. Ellers er der skattepligt som kapitalindkomst i Portugal.

Er man ikke residerende i Portugal er skattesatsen 25% af fortjenesten ved salg af bolig i Portugal.

Se også: Lejlighed i Portugal sælges.

Ovenstående er udarbejdet af Portugalnyt i juni 2007. Der tages forbehold for fejl og ændringer.